Hỏi: Tôi bán nhà và ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở phóng công chứng. Sau khi hợp đồng hết hạn bên mua không thực hiện thanh toán phần còn lại. Tôi có thể bán nhà cho người khác hay không?
Trả lời: Theo điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Căn cứ quy định nêu trên, trường hợp hết thời hạn nhưng bên đặt cọc không thực hiện cam kết thì coi như từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng. Do đó, số tiền đặt cọc thuộc về người bán nhà, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Từ đây người bán hoàn toàn có quyền bán cho người khác (không cần có sự đồng ý của bên đặt cọc).
Lưu ý, việc công chứng hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của đôi bên, tránh những tranh chấp, rủi ro pháp lý về sau, song đây “không phải là yêu cầu bắt buộc”.
Hiện nay một số văn phòng công chứng đang “máy móc” không thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất giữa bên nhận cọc với bên thứ ba, nếu trước đó bên nhận cọc đã ký hợp đồng đặt cọc có công chứng. Việc làm này của văn phòng công chứng là “không đúng quy định pháp luật, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận cọc”.
Bạn có thể yêu cầu văn phòng công chứng giải thích rõ lý do từ chối hoặc tìm đến văn phòng công chứng khác để làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất của mình.
Bạn cũng nên nhờ luật sư xem xét các điều khoản trong hợp đồng và tư vấn cho bạn về quyền và nghĩa vụ của bạn
