Theo Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật nhà ở 2014, nghị định 99 của Chính phủ và các văn bản hướng dẫn thi hành, đã quy định các điều kiện để chủ đầu tư cần phải đáp ứng trước khi huy động vốn của khách hàng để phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại trong đó có hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Tuy nhiên, nhìn vào thực trạng huy động vốn tại các dự án kinh doanh bất động sản hiện nay và hướng xử lý khi có phát sinh tranh chấp xảy ra thì khách hàng là bên thiệt thòi và chịu thiệt hại nhiều nhất.
Điều này có phần bắt nguồn từ chính những quy định pháp luật về hoạt động huy động vốn chưa thực sự hướng đến bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng. Cụ thể ở một số điều khoản sau:
Thứ nhất, pháp luật có quy định các điều kiện để hoạt động huy động vốn có hiệu lực và cũng quy định trong trường hợp ký các hợp đồng góp vốn không đúng quy định pháp luật thì sẽ không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.
Vậy nếu khách hàng ký hợp đồng góp vốn không đủ điều kiện thì hợp đồng không được công nhận, nếu tranh chấp xảy ra thì hợp đồng sẽ bị cơ quan giải quyết tranh chấp tuyên vô hiệu.
Xử phạt hành chính đối với cá nhân hay tổ chức cố ý lợi dụng quy định này (mức phạt từ 800.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng), hoàn trả lại tiền cho khách hàng và bồi thường thiệt hại nếu khách hàng chứng minh được có thiệt hại xảy ra
Thực tế hiện nay cho thấy một số chủ đầu tư đâm đơn kiện chính các khách hàng để yêu cầu tuyên chính các hợp đồng góp vốn đã ký với khách hàng vô hiệu để được trả lại tiền cho khách hàng, khi dự án đủ điều kiện mở bán họ lại có quyền bán cho các khách hàng khác với giá cao gấp nhiều lần tại thời điểm huy động vốn.
Còn với các khách hàng, mục đích của việc ký hợp đồng góp vốn là để nhận được quyền sở hữu bất động sản dự án chứ không phải là để nhận lại bản án/quyết định của cơ quan giải quyết tranh chấp được hoàn lại tiền và gánh thêm rủi ro pháp lý khi thi hành án không được do chủ đầu tư cố tình trốn tránh nghĩa vụ thi hành án.
Người mua bất động sản bằng hình thức góp vốn cần đọc kỹ nội dung hợp đồng, nếu thấy có nhiều điểm bất lợi thì cần yêu cầu chỉnh sữa lại hoặc không nên ký.
